Hasta ahora, los litigios sobre tierras rurales (procesos de clarificación de la propiedad, extinción del derecho de dominio por incumplimiento de la función social de la propiedad, deslinde de tierras y conflictos derivados de la informalidad en la tenencia por ocupación, entre otros) eran tramitados ante jueces civiles del circuito sin formación especializada ni herramientas técnicas para la complejidad territorial que caracteriza la ruralidad colombiana. La consecuencia práctica era predecible: procesos lentos, decisiones técnicamente cuestionables y, en muchos casos, litigios que no avanzaban por la propia ineficiencia del sistema. La nueva jurisdicción tiene por objeto cambiar esa realidad. Con jueces especializados en derecho agrario, ambiental y administrativo, y con equipos técnicos interdisciplinarios de apoyo pericial, la capacidad del sistema para resolver estos conflictos de manera efectiva aumentará de manera considerable.

Para quienes sean propietarios o estén interesados en adquirir predios rurales, la creación de esta jurisdicción especializada tiene efectos prácticos concretos. Con jueces especializados y equipos técnicos de apoyo pericial, el trámite de estas controversias será más ágil y su resolución menos incierta. Por esa misma razón, el estudio de títulos en predios ocupados sin ser formalizados, con traslape de linderos entre predios colindantes, o con cercanía a territorios étnicos (resguardos indígenas y territorios colectivos de comunidades negras) y campesinos debe hacerse con mayor rigor, pues una controversia que antes podía quedar sin resolución en el sistema ordinario, hoy será tramitada por un juez con las herramientas para resolverla.

La ley además señala las zonas de mayor prioridad para la creación de los nuevos juzgados agrarios. Los criterios incluyen la presencia de zonas de Programas de Desarrollo con Enfoque Territorial – PDET (es decir, los 170 municipios priorizados por el Acuerdo de Paz de 2016 por sus altos niveles de pobreza rural, historia de conflicto armado y presencia de cultivos ilícitos), los núcleos de reforma agraria, la concentración de la propiedad rural y la densidad de informalidad predial. En otras palabras, la ley determina de antemano en qué territorios habrá jueces agrarios y con qué prioridad. Para quien tenga activos o proyectos en dichas zonas, ese mapa es también un indicador de donde se concentrará la actividad judicial agraria en los próximos años.

Existe un elemento adicional que merece señalarse desde la perspectiva de los proyectos de desarrollo inmobiliario en zonas rurales. Se trata de la creación de Facilitadores Agrarios y Rurales en la Defensoría del Pueblo, profesionales cuya función es orientar gratuitamente a comunidades vulnerables sobre sus rutas de acceso a la justicia agraria, lo cual reducirá las barreras de entrada al sistema judicial para terceros con intereses o pretensiones sobre predios rurales. Lo que antes era un obstáculo práctico para muchas comunidades campesinas o étnicas, ahora contará con un mecanismo de orientación y acompañamiento institucional. Por ende, en cualquier proyecto inmobiliario en zonas rurales, la debida diligencia predial debe ser más exhaustiva desde las negociaciones previas a la adquisición de los predios, y no solo al momento de iniciar su ejecución.

Por último, vale precisar que la Ley 2570 de 2026 no es aún el régimen completo. La norma establece la estructura institucional, pero las competencias materiales y los procedimientos específicos de la nueva jurisdicción deberán ser definidos por una ley ordinaria que está pendiente de aprobación en el Congreso. Mientras esa norma no exista, los juzgados agrarios no podrán operar plenamente. Ese período de transición es relevante para quienes tienen procesos en curso sobre predios rurales. La definición de qué conflictos serán de competencia de la nueva jurisdicción y bajo qué procedimientos se tramitarán determinará si los litigios activos migran de la justicia ordinaria a la agraria, y en qué condiciones.

La Ley 2570 de 2026 no crea nuevos derechos ni modifica el régimen de propiedad rural vigente, pero sí cambia el escenario en el que esos derechos se defienden o se controvierten. Conviene además tener presente que la nueva jurisdicción deberá articularse con los procedimientos administrativos a cargo de la Agencia Nacional de Tierras y con los mecanismos alternativos de solución de conflictos agrarios, cuya interacción será determinante en la práctica. Para el sector inmobiliario, eso es tan relevante como la norma de fondo: un sistema judicial más especializado y territorialmente focalizado hace que riesgos que antes eran teóricos sean ahora más fáciles de materializar. Incorporar la dimensión agraria en el análisis jurídico de predios rurales, desde el estudio de títulos hasta la identificación de limitaciones, gravámenes y procesos agrarios, ya no es una práctica opcional sino una exigencia de la debida diligencia.

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La norma responde a la necesidad de reducir los tiempos y costos asociados a los trámites urbanísticos, los cuales han representado un obstáculo para que muchos hogares accedan oportunamente a soluciones habitacionales, especialmente en contextos de autoconstrucción o mejoramiento de viviendas existentes.

El Decreto 1166 de 2025 reglamenta un procedimiento simplificado para autorizar y ejecutar obras en tres modalidades específicas: mejoramiento de vivienda, vivienda progresiva y construcción en sitio propio. Su expedición se fundamenta en el artículo 301 de la Ley 2294 de 2023, correspondiente al Plan Nacional de Desarrollo 2022–2026, que facultó al Gobierno Nacional para crear mecanismos alternativos al licenciamiento tradicional en estos casos.

El ámbito de aplicación del decreto se limita a los proyectos financiados con Subsidio Familiar de Vivienda otorgado por el Gobierno Nacional, así como a proyectos de vivienda de interés social y prioritario desarrollados bajo esquemas de autoconstrucción dentro del programa de Autogestión. En el caso de las entidades territoriales y las Cajas de Compensación Familiar, la adopción de este procedimiento es opcional; si no se acogen a él, deberán continuar con el trámite ordinario de licencia o acto de reconocimiento.

Uno de los elementos centrales del decreto es la creación de la Carta de Responsabilidad, documento que reemplaza la licencia de construcción. Esta carta certifica que las obras cumplen con las normas urbanísticas y de construcción sismorresistente, autoriza el inicio y desarrollo de las obras y, en algunos casos, reconoce viviendas construidas previamente sin licencia.

El decreto también establece condiciones claras: las viviendas no pueden ubicarse en zonas de riesgo no mitigable ni en áreas de protección ambiental, y la exención del licenciamiento solo opera mientras el subsidio esté vigente. Además, define responsabilidades precisas para profesionales, constructores y entidades otorgantes, reforzando el control técnico del proceso.

En conclusión, el Decreto 1166 de 2025 establece un marco normativo que simplifica los procedimientos para la ejecución de obras de vivienda financiadas con el Subsidio Familiar de Vivienda. Al sustituir la licencia de construcción por la Carta de Responsabilidad, el decreto traslada el control técnico a profesionales idóneos y a las entidades ejecutoras, reduciendo cargas administrativas.

Con esta medida, el Gobierno Nacional busca acelerar la ejecución de los subsidios, mejorar las condiciones de habitabilidad y avanzar de manera más eficiente en la garantía del derecho a una vivienda digna para miles de hogares en Colombia.

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Puede leer el artículo completo aquí.

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Pérez-Llorca ha anunciado hoy la promoción a socios de doce profesionales como reconocimiento a su trayectoria, compromiso, excelencia técnica y aportación al crecimiento del Despacho. De esta manera, la Firma refuerza su liderazgo y su apuesta por el desarrollo del talento en sus diferentes oficinas. En concreto, los nuevos socios pertenecen a las oficinas de Madrid, Ciudad de México y Bogotá y fortalecerán diferentes áreas de práctica estratégicas para el Despacho.

Los profesionales de Pérez-Llorca que pasarán a ser socios a partir del 1 de enero de 2026 son:

• Melchor Álvarez de Mon (Corporate, Londres)
• Antonio De Lisi (Corporate, Ciudad de México)
• Iciar de Lorenzo (Corporate, Madrid)
• Francisco Gómez (Corporate, Madrid)
• Eugenio Marín (Finance, Madrid)
• Ángel Martín (Corporate, Madrid)
• Patricio Martínez (Competencia, Ciudad de México)
• Enrique Muñoz (Regulatorio, Ciudad de México)
• Antonio Ruiz (Fiscal, Madrid)
• Paola Valderrama (Corporate, Bogotá)
• Belén Wert (Administrativo, Madrid)
• Yi Zhou (Fiscal, Madrid)

Además, el Despacho ha promocionado a counsels a Daragh Brehony (Litigación y Arbitraje, Madrid), Eva del Amo (Inmobiliario, Madrid), Antonio García (Inmobiliario, Madrid), Nuria García (Inmobiliario, Madrid) y María Camila Parra (Inmobiliario, Bogotá).

Estos nombramientos reflejan el objetivo de Pérez-Llorca de impulsar el crecimiento interno, reconocer el talento propio y reforzar su estructura de liderazgo de cara a los retos presentes y futuros del mercado legal.

“Agradecemos a estos profesionales su compromiso, esfuerzo y dedicación y confiamos en que, con el impulso de esta nueva generación de socios, se fortalezca aún más nuestra capacidad de servicio a nuestros clientes, así como nuestra proyección global”, ha afirmado Pedro Pérez-Llorca, Socio Director de Pérez-Llorca.

Oficina de Londres

Tras siete años al frente de la oficina de Londres, la primera que Pérez-Llorca abrió en territorio extranjero, Álvaro Ramírez de Haro dará el relevo al frente de la misma a José Luis Romeu, socio que lleva trabajando en esta plaza desde comienzos de 2024.

Ramírez de Haro regresa a Madrid desde donde seguirá colaborando estrechamente con la oficina de Londres a través de su trabajo con grandes fondos y firmas internacionales.

Asimismo, Ander Valverde, socio que reside en Londres desde 2022 y que desde esta oficina ha compatibilizado durante estos años la responsabilidad del equipo de Finance de España con el desarrollo de la práctica de deuda del Despacho en Londres, retornará en abril de 2026 a España donde seguirá coordinando el área de Finance de Madrid y continuará vinculado a la oficina de Londres a través de los clientes de la Firma en esta plaza financiera clave para esta práctica.

La oficina de Londres de Pérez-Llorca cuenta con un equipo de más de 10 personas en el que, junto con José Luis Romeu, se encuentran los socios Isabel Villa (Reestructuraciones) y el recientemente nombrado Melchor Álvarez de Mon (Corporate), el cual se une al equipo de la capital británica para reforzar esta plaza aún más.

José Luis Romeu se incorporó a Pérez-Llorca en 2017 como abogado de la práctica de Corporate y fue nombrado socio en enero de 2024. Especializado en Derecho Mercantil, su carrera tiene un marcado cariz internacional, ya que, además de contar con un LL.M. en International Business and Economic Law por la Universidad de Georgetown, en 2019 y 2020 estuvo trabajando en la oficina de Londres del Despacho y es, asimismo, solicitor of England and Wales.

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Esta operación hace parte de la estrategia global de Honeywell para conformar tres compañías independientes que cotizan en bolsa: Automation, Aerospace y Solstice Advanced Materials, cada una con su propia ruta de crecimiento y enfoque en la innovación y la sostenibilidad.

Equipo:

Paula Samper – Socia de Inmobiliario y Urbanístico

Mauricio Montealegre – Socio de Laboral

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Puede leer el consultorio completo aquí.

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El demandante alegó que el acuerdo violaba varias disposiciones legales, entre ellas el principio de legalidad, falta de competencia, falsa motivación, y vicios de procedimiento. El principal argumento lo constituyó el hecho de que el municipio había adoptado el Acuerdo 009 del 21 de Octubre de 2011, sobre el cual continuaban vigentes los contenidos de corto, mediano y largo plazo, y cuyo vencimiento aún no había ocurrido.

Tanto la sala del tribunal como el ministerio público consideraron que el Concejo Municipal de Tenjo no estaba facultado para hacer una revisión integral del POT en aplicación de la norma que contempla la vigencia de los contenidos de corto, mediano y largo plazo. El Tribunal recordó que un POT se puede revisar por: vencimiento del término de vigencia de los contenidos de largo, mediano o corto plazo, por razones de excepcional interés público o fuerza mayor, y por modificación excepcional de normas urbanísticas, siempre y cuando se haya vencido el término de vigencia de cada uno de ellos.

En palabras del Tribunal, “mediante el Acuerdo 009 de 21 de octubre de 2011, el Concejo municipal hizo uso de la facultad de revisión y ajuste excepcional por norma urbanística y fijó una vigencia para el largo plazo de tres periodos constitucionales (12 años). – En consecuencia, la revisión general del POT no era procedente para el año 2012”. En consecuencia, ordenó la nulidad.

Esto quiere decir que el POT vigente para el Municipio volverá a ser el Acuerdo 009 del 21 de Octubre de 2011. Algunas consecuencias particulares de esta decisión se refieren a a la imposibilidad de otorgar licencias urbanísticas conforme a las disposiciones del POT de 2014, la pérdida de vigencia de normas que habilitaban suelos para desarrollo urbano y la consecuente reactivación de restricciones establecidas en el Acuerdo 009 de 2011. Esto impacta directamente la planeación del municipio en proyectos de vivienda, comercio e industria, impactando directamente en la reducción de ocupaciones y densidades en urbanizaciones, hasta la imposibilidad de ubicar equipamientos o zonas industriales.

En conclusión, aunque el fallo devuelve la vigencia al POT de 2011, aún se está a la espera de la decisión del Tribunal frente a la solicitud de aclaración presentada por el Municipio, la cual será determinante para precisar el alcance definitivo de la nulidad y sus efectos en la planeación territorial.

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