El pasado 17 de septiembre de 2026 el Gobierno Nacional expidió el Decreto 1423 de 2026, “por el cual se adoptan medidas extraordinarias y transitorias en materia de arrendamiento y propiedad horizontal” en los municipios afectados por el sismo del 10 de agosto de 2026.
El decreto tiene un ámbito territorial limitado: aplica a una lista taxativa de municipios ubicados en los departamentos de Antioquia, Caldas, Cauca, Chocó, Quindío, Cundinamarca, Risaralda, Huila, Valle del Cauca, Tolima, Norte de Santander, Bolívar, Nariño, Sucre, Santander y Caquetá.
Del decreto resaltamos los siguientes aspectos:
- Contratos de Arrendamiento (vigencia de 6 meses)
- Suspende temporalmente la ejecución material de órdenes y diligencias de entrega, lanzamiento o restitución de inmuebles habitacionales y comerciales, sin que ello condone o extinga las obligaciones pecuniarias, cuyos cánones causados quedarán sujetos a acuerdos de pago directo.
- Aplaza por 6 meses el reajuste anual del canon (tanto el previsto en el artículo 20 de la Ley 820 de 2003 como el pactado contractualmente), difiriendo el incremento no cobrado en cuotas iguales dentro de los cánones restantes del contrato, sin intereses de mora ni sanciones, y sin que puedan aplicarse dos reajustes dentro de un mismo periodo de 12 meses;
- Establece una prórroga extraordinaria automática de 6 meses para los contratos cuyo vencimiento se hubiera pactado entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026, siempre que el arrendatario la requiera y acredite afectación directa.
Esta prórroga es renunciable mediante aviso escrito con al menos 8 días de antelación, y no opera si el inmueble está en inhabitabilidad total, en riesgo inminente de colapso, o si el arrendador necesita el bien para su propia vivienda o la de su núcleo familiar en primer grado (en este último caso, con preaviso mínimo de 30 días calendario);
- Busca acuerdos directos de pago para los cánones causados durante la emergencia. Si no se llega a un acuerdo, dentro de los 30 días calendario siguientes a la finalización de la emergencia, y previa declaración juramentada de vulnerabilidad del arrendatario, el pago se difiere automáticamente en cuotas iguales durante 6 meses.
- Fija un tope anti-especulación: en inmuebles con antecedente contractual anterior al sismo, el nuevo canon no podrá superar el último canon cobrado antes del sismo, incrementado en el IPC del año anterior. Toda oferta pública de arrendamiento deberá incluir una declaración del oferente sobre el cumplimiento de estos topes, respaldada por avalúo catastral, avalúo comercial o copia del último contrato anterior al sismo.
- Propiedad horizontal (vigencia de 24 meses)
- Flexibiliza el uso del Fondo de Imprevistos para gastos de reparación, rehabilitación, reforzamiento o reconstrucción, bastando la aprobación previa del consejo de administración (o, en su ausencia, del administrador) hasta por el 50% de los recursos disponibles.
- Autoriza a la asamblea para establecer planes especiales de pago de expensas extraordinarias de reconstrucción, y permite el pago de cuotas ordinarias de administración en cualquier momento del mes de causación, sin intereses de mora ni sanciones.
- Autoriza a las asambleas generales virtuales o mixtas para decisiones relacionadas con la rehabilitación, reparación, reforzamiento o reconstrucción del inmueble, sin las restricciones de presencialidad que exigían los artículos 44 y el parágrafo del artículo 46 de la Ley 675 de 2001 para la mayoría calificada del 70%, manteniendo íntegros los quórums y mayorías legales.
- Su aplicación exige, en todos los casos, acreditar la afectación directa por el sismo del 10 de agosto de 2026.
