Ayer se publicó en el BOE el primero de ellos, que es el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (el “RDL 26/2026”), y hoy se ha publicado el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (el “RDL 27/2026” y, conjuntamente con el RDL 26/2026, los “RDLs”).
Es importante tener en cuenta que, en tanto que reales decretos-leyes, deberán ser convalidados por el Congreso de los Diputados en un plazo máximo de 30 días naturales desde su promulgación. En este sentido, el Gobierno ha anunciado su intención de que su convalidación se vote este mismo viernes 2 de octubre en un pleno extraordinario. De no convalidarse, los RDLs dejarán de tener efectos jurídicos.
Entre las medidas adoptadas por el RDL 26/2026 caben destacar:
El artículo 1 prevé que “toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles”, tendrá limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso, por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado (sin especificar qué se entiende exactamente por “valor de tasación de mercado”). Esta limitación aplicará hasta el 31 de diciembre de 2028.
Este artículo contiene además una serie de excepciones a esta limitación (vivienda social, alquiler asequible, residencias sociosanitarias, entre otras), y no será de aplicación a las transmisiones que a la entrada en vigor (prevista con carácter general para el día 1 de octubre) se hayan elevado a escritura pública, aunque todavía no se encuentren inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Se suspenden hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios en los que la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional cuando la vivienda sea titularidad de una “entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación del mercado, con el objeto de eludir la función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad mediante desproporción en rentas de alquiler, precios de reventa o destino no residencial”.
La consideración de vulnerable no ha variado, siendo certificada por los servicios sociales o evaluada por el Juez, conforme a los criterios ya aplicables del artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Además, se recoge una enervación extraordinaria de la acción con carácter estructural para personas que acrediten estar en situación de vulnerabilidad económica.
Se prohíbe la cesión de préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo.
Además, cuando se ceda un crédito vencido garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual, el cedente y/o el cesionario deberán comunicar al deudor (en las correspondientes notificaciones a los deudores o “hello letters”) la posibilidad de acogerse a esas medidas si reúne los requisitos, dándole la nueva norma un plazo de 6 meses para que el deudor acredite que reúne los requisitos del
Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo. En caso de reunirlos, el vendedor de la cartera deberá readquirir el préstamo cedido por el mismo precio al que se transmitió, y ofrecer al deudor las medidas de protección solicitadas, salvo que se haya acordado con el cedente que sea este quien las ofrezca directamente.
Adicionalmente, el prestatario podrá oponer frente al nuevo titular (el comprador) las mismas excepciones y defensas que tendría frente al acreedor original, incluida la compensación, y los derechos derivados de cualquier código de buenas prácticas al que estuviera adherida la entidad cedente se mantienen vigentes tras la cesión. Esta disposición resulta de aplicación a las cesiones de crédito hipotecario realizadas tras la entrada en vigor del RDL 26/2026, con independencia de la fecha de celebración del contrato original, por lo que afecta tanto a operaciones nuevas como a cierres pendientes formalizados a partir de ahora.
Además de considerar arrendamiento de vivienda habitual, aquel arrendamiento parcial que recae sobre una habitación o estancia de una vivienda, contiene una definición de qué se considera un alquiler de vivienda temporal: “se entenderá por arrendamiento de vivienda temporal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable”.
En cuanto al arrendamiento de vivienda temporal, se introduce un nuevo artículo que fija la duración de estos arrendamientos de temporada. Si bien puede pactarse libremente por las partes, debe ser superior a treinta y un días y no exceder, como regla general, de doce meses. Si el contrato excede de doce meses sin justificación de la causa de temporalidad, o si se suceden más de dos contratos de temporada consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero de ellos se reconvertirá en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, con aplicación de los plazos mínimos y del régimen de prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (la “LAU”).
Se prevé además que todo contrato de alquiler temporal o de habitaciones que carezca de causa expresa que motive la necesidad real y acreditada de una vivienda con carácter temporal por parte del arrendatario, correspondiendo al arrendador la carga de la prueba de su existencia, se convertirá automáticamente en un contrato de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización del contrato. Se establece también el límite de que el sumatorio del precio de alquiler de la vivienda por habitaciones no podrá superar el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa a los efectos topes de renta.
Además de lo anterior, se excluye expresamente del régimen de arrendamiento para uso distinto del de vivienda a los contratos que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas, delimitando el ámbito de aplicación de la LAU frente al hospedaje turístico.
En cuanto al régimen transitorio, se añade una disposición transitoria conforme a la cual los contratos de temporada o de vivienda temporal formalizados antes de la entrada en vigor del RDL 26/2026 continuarán rigiéndose por el régimen de uso distinto de vivienda hasta su extinción, sin posibilidad de prórroga; cualquier renovación posterior quedará ya sujeta al nuevo régimen de arrendamiento de vivienda temporal.
El RDL 26/2026 reformula íntegramente el artículo 25 de la LAU. Como principales novedades frente a la redacción anterior: (i) se invierte la regla del artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior (que excluía expresamente el tanteo y retracto en ventas conjuntas con otras viviendas) reconociendo ahora dichos derechos siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable, con imputación del precio mediante criterios objetivos y verificables (valor de referencia catastral o, en su defecto, tasación independiente), y declarando ineficaces frente al arrendatario las asignaciones de precio dirigidas a obstaculizar el ejercicio del derecho; (ii) en los casos de venta conjunta, de manera subsidiaria al ejercicio del arrendatario, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto sobre la totalidad del inmueble en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda; y (iii) se prohíbe pactar la renuncia del arrendatario a este derecho (posibilidad que sí admitía expresamente el art. 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior).
Nótese que el RDL 26/2026 no modifica el artículo 31 de la LAU, que remite al artículo 25 del mismo cuerpo legal para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, por lo que su aplicación a estas transmisiones deberá ser objeto de análisis en más detalle y seguimiento de la evolución del texto.
Además de las modificaciones que afectan al alquiler de temporada y de habitaciones, se introducen otras muchas modificaciones en la LAU y en la Ley por el derecho a la vivienda.
Entre las modificaciones de la LAU, destacamos las siguientes:
La Disposición final quinta establece que los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028 pueden beneficiarse de hasta dos años adicionales de prórroga extraordinaria, a solicitud del arrendatario, siempre que este se encuentre al corriente de pago del alquiler.
Se modifica el régimen fiscal de las SOCIMI, incrementando del 15 al 25% el gravamen especial previsto para los beneficios no sujetos a obligación de distribución cuando procedan de la actividad de arrendamiento de vivienda, así como de cualquier otro arrendamiento o cesión de uso de inmuebles de uso residencial, cualquiera que sea su modalidad o duración, incluidos los destinados a alojamiento u hospedaje, fines turísticos o de corta duración, en la parte correspondiente a rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni estén acogidas al período de reinversión previsto. El gravamen se reduce en un 50% cuando más del 80% del parque de viviendas en arrendamiento sea asequible, o en un 100% cuando, además, el beneficio no distribuido se reinvierta en tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.
Se ajusta la exención de IVA en arrendamientos de apartamentos/viviendas amuebladas, quedando sujetos y no exentos no solo cuando se presten servicios hoteleros complementarios, sino también cuando la duración a favor del mismo arrendatario no supere 30 noches y no sea la residencia habitual del arrendador. El tipo aplicable a este tipo de arrendamientos será del 10%.
Recargo sobre viviendas desocupadas y turísticas
Se habilita a los ayuntamientos y entidades locales a que puedan penalizar en el IBI el uso de la vivienda distinto al residencial o las viviendas vacías.
Se actualizan los coeficientes máximos aplicables según el periodo de generación del incremento de valor, incrementando los coeficientes para periodos cortos y medios, lo que puede modificar el coste fiscal de la plusvalía municipal en la venta de cada inmueble.
Se amplía la aplicación del tipo superreducido de IVA del 4% a las entregas efectuadas por sus promotores de viviendas protegidas que cuenten con una calificación permanente o indefinida, incorporándolas expresamente junto a las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. La medida comprende también los garajes y anexos transmitidos conjuntamente, con el límite de dos plazas de garaje.
Se regula la aportación a Casa 47 (entidad estatal de vivienda) de inmuebles del patrimonio del estado. Además, se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, cuya finalidad es financiar proyectos innovadores de vivienda que generen impacto social positivo y atraer inversión privada. Por otro lado, se modifica la ley sobre hipoteca mobiliaria para incluir entre los bienes hipotecables “el conjunto de componentes industrializados destinados a la construcción industrializada de edificios, fabricados en entorno controlado para su posterior transporte, recepción, montaje y ensamblaje en obra”. Adicionalmente, se crea el mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO, para complementar la financiación privada de quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada.
Por último, este RDL 26/2026 ha entrado en vigor, con carácter general, hoy día 1 de octubre. En cualquier caso, como advertíamos, deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados en un plazo máximo de 30 días naturales. En caso contrario, dejará de tener efectos jurídicos.
Por su parte, el RDL 27/2026 modifica el artículo 10 de la LAU. Hay que tener en cuenta que el apartado 1 de este artículo ya ha sido modificado previamente por el RDL 26/2026 (ver apartado “Arrendamientos en general” anterior). Ahora, este RDL 27/2026 da una nueva redacción a todo el artículo 10 de la LAU.
En este sentido, de conformidad con la nueva redacción, llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete años si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo. El plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses, mientras que el del arrendatario se mantiene en dos meses. Es decir, la continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción una decisión expresa del arrendador.
Además, como novedad y que no tenía equivalente en la LAU, el arrendador que comunique válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato deberá indemnizar al arrendatario con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características, calculado, y que en ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año de residencia en la vivienda. La enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del arrendatario a la indemnización prevista, que corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador. La indemnización se abonará en el momento de la entrega de la vivienda y se prevén determinadas excepciones (cuando el arrendador persona física necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares, cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce meses anteriores sin causa justificada, entre otras). Por tanto, el cálculo se basa en el precio de referencia de una vivienda análoga en el mismo mercado, y no en la renta del contrato que se extingue, de modo que la compensación refleje el coste real de acceder a otra vivienda.
Por su parte, se mantienen las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas de mercado residencial tensionado ya previstas en la LAU.
La norma se completa con varias disposiciones adicionales y una disposición transitoria. En relación con el régimen transitorio, el nuevo artículo 10 de la LAU se aplica a los contratos vigentes a la entrada en vigor de la norma, respecto de los vencimientos (del contrato o de cualquiera de sus prórrogas) que se produzcan a partir del día siguiente a dicha fecha. No obstante, establece reglas determinadas en función de si el contrato está en prórroga tácita anual, si quedan menos de seis meses cuando entra en vigor la norma o si se encuentra en tácita reconducción.
Entrará en vigor mañana día 2 de octubre, si bien, al igual que ocurre con respecto al RDL 26/2026, deberá ser convalidado por el Congreso de los Diputados en un plazo máximo de 30 días naturales. De no ser así, dejará de tener efectos jurídicos.